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    台北市房價到底還會不會漲?

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    這個問題,Noid 已經被問過不下百遍了。網路上,更不用說,知識+ 應該也早已加到爆了吧。有些不是仲介的朋友/客戶 總是會長篇大論的說會漲;當然,也有能夠舉出一堆證據說會跌的人。

    在聽過大家的長篇大論之後,也該換專家(心虛)來整理一下,做個總結了。台北市房價到底還會不會漲?答案是:看標的物。

    什麼意思?“看標的物”的意思就是說呢,漲,是一定會漲,不過並不是所有的房子都會漲。撇開兇宅以及有瑕疵(漏水)的房屋不談。這邊把標的物分為兩種:“豪宅”與“一般住宅”來論。那會再漲的標的物,就是“豪宅”類的房屋。而行情會停頓的標的物,就屬“一般住宅”論。

    首先,如何定義一間房子是豪宅還是一般住宅?

    豪宅大概都有幾個共同特色:地點好,建材好,隱密度高(棟距大),住宅密度低,管理森嚴,氣派,管理費超高。

    一般住宅的特色大約就是:中等地段,隱密度低(棟距小),住宅密度高,管理費低(或沒有)。

    台北市的一般住宅房價,目前大致上都已經回歸到 10 年前的房價了(當然,還有例外的),剩下可上漲空間,大約就是這 10 年的物價指數,保首估計應該要以20% 來計算。也就是說,內湖某公寓 10 年前一坪單價是以 28萬元 成交,今年應該理想成交價是 28萬*1.2 也就是說,應該是要漲到 33.6 萬/坪 才算是理論的應成交價。但是礙於這 10 年來雖然物價指數一直上漲,但是國民所得卻沒有調漲的原因,再加上房屋折舊,新成屋夾殺等等的問題,二手公寓住宅要漲到 33.6萬/坪 其實是有點困難的。不過,如果是以新成屋(預售)的“一般住宅”來說,這種價格實屬合理價。

    再來談的就是“豪宅”類的標的物。“豪宅”類的標的物,價錢是最亂的一環,因為,這類的房屋,並不是專為“居住”所打造。這類的房屋,是為“收藏”以及“地位”所打造。所以,只要人們還有虛榮心,貧富差距越大,“豪宅”類的產品,價位就會一直上漲。

    當然,打亂這當中的規矩,讓現在一般住宅價格飆漲到40萬/坪的主因,其實是物價指數和國民所得的不均衡所導致。人民為了不讓自己辛苦賺的錢被看不見的物價指數給吞噬,再貴的房價,也得砸下去,並祈禱房價永遠不會崩盤。殊不知,這,是最無力的祈禱(和請老闆加薪一樣的無力)。

    話說,主張房價會再漲的人們,除了忽略標的物的不同之外,也一再相信如果2008兩岸三通,台北市房價會再飆到新高。這一點,Noid 一直持保守態度。

    這樣說好了,如果你是一位位於鄉下的企業家,事業有成,想搬到大城市去住,預算大約6000萬左右的房子,請問你會買家鄉的市中心?還是買台北市的市中心?再借個地點比喻好了,以 Noid 來說,如果手上有6000萬,是會買汐止的豪宅,還是買台北市的豪宅? Noid 一定是買台北市。

    話題回到三通。如果今天早已開放三通,你認為郭董是會花150萬/坪 買一層一戶位於台北市士林官邸附近的豪宅,還是花 180萬/坪 買一層一戶位於上海有著港景,飯店式管理24HR保全的湯臣一品(附訂金才能看屋。)? 我想,如果你我是郭董,各大跨國企業的客戶總部都在上海的話,你會選哪邊?所以,如果以 2008 三通理論來說,除非所有人都很愛國,不然的話,豪宅類的房價還是會漲,不過,不知道會漲在哪?

    總結論,關於台北市房價到底還會不會漲? Noid 的說法是,在確定三通之前,豪宅類的標的物是一定會漲的。至於一般住宅類的標的物?就要看央行的調息狀況和國民所得了。以上,給大家參考參考。

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